Modele działania w projekcie ERL
Wybierz rodzaj ERL-owania z listy poniżej albo zapoznaj się z całym zestawieniem w tabeli na dole strony.
Przejdź do pełnej tabelki i otwórz zestawienie
- Rodzaj nieruchomości
- Mieszkania z rynku wtórnego,
pierwotnego z zaświadczeniem o
samodzielności lokalu, SWPdL (nie
muszą mieć KW) oraz licytacje
komornicze niezamieszkałych
mieszkań - Mieszkania z rynku wtórnego,
pierwotnego z zaświadczeniem o
samodzielności lokalu, SWPdL (nie
muszą mieć KW) oraz licytacje
komornicze niezamieszkałych
mieszkań - Budynki mieszkalne, kamienice,
projekty deweloperskie z przewagą
mieszkaniówki (80%) - Mieszkania z rynku wtórnego,
pierwotnego z zaświadczeniem o
samodzielności lokalu, SWPdL (nie
muszą mieć KW) oraz licytacje
komornicze niezamieszkałych mieszkań - Cesje z umów deweloperskich,
udziały w nieruchomości, licytacje
komornicze mieszkań, strychy,
przekształcenia na mieszkania - Kto jest właścicielem
kupowanej
nieruchomości - Spółka IH.pl
- Spółka IH.pl
- Spółka ERL-a
- Spółka ERL-a
- Przewłaszczana nieruchomość może
należeć do ERL-a (ale nie może w
niej mieszkać) lub innej osoby - Szybki zakup okazji przed akceptacją spółki IH.pl
- Szybki zakup okazji przed
akceptacją spółki IH.pl
ERL podpisuje umowę
przedwstępną na siebie z zapisem
"kupi lub wskaże spółkę IH.pl, która
kupi" - ERL podpisuje umowę przedwstępną
na siebie z zapisem "kupi lub wskaże
spółkę IH.pl, która kupi" - Umowa przedwstępna na spółkę ERL-a
- Umowa przedwstępna na ERL-a z
zapisem "kupi lub wskaże spółkę ERL-a,
która kupi" lub bezpośrednio na
istniejącą już spółkę ERL-a - ERL podpisuje umowę
przedwstępną na siebie - Weryfikacja inwestycji
- Raport z urban.one lub opinia
rzeczoznawcy, rzut i plan podziału,
wszystkie działania związane z
remontem lub przebudową
wymagają przygotowania
dokumentacji i pozwoleń - Raport z urban.one lub opinia
rzeczoznawcy, rzut i plan podziału,
analiza koncepcji - Raport z urban.one lub operat
szacunkowy, analiza koncepcji, audyt
prawny i budowlany, weryfikacja
postępów prac przez inspektora spółki
IH.pl, przy projektach deweloperskich
wymagane szkolenie Praktyczna
Deweloperka! - Raport z urban.one lub opinia
rzeczoznawcy, analiza koncepcji, przy
mikrokawalerkach wymagane szkolenie
Profesjonalne Mikrokawalerki - Raport z urban.one lub operat
szacunkowy, analiza koncepcji - Konieczność spełnienia
wymogów dot. Remontu i
wyposażenia, zawartych
w instrukcji ERL-a - Tak
- Zalecane
- Nie dotyczy
- Zalecane
- Nie dotyczy
- Koszty początkowe przy
rozpoczęciu współpracy - Brak
- Brak
- Koszty notarialne założenia i
przekształcenia spółek - Koszty notarialne założenia i
przekształcenia spółek - Koszty notarialne aktu
przewłaszczenia na zabezpieczenie - Tabela z prognozą i
kosztorysem - Wymagana
- Wymagana
- Wymagana
- Wymagana
- Wymagana
- Konieczność
raportowania na forum - Tak
- Tak
- Tak
- Tak
- Tak
- Kto jest odpowiedzialny
za transakcję - ERL
- ERL
- ERL i spółka ERL-a
- ERL i spółka ERL-a
- ERL
- Kaucja ERL-a
- 10% w przypadku mieszkań w
miastach powyżej 150.000
mieszkańców, 20% w pozostałych
przypadkach - Zamiast kaucji umowa przedwstępna
(ERL-a ze spółką IH.pl) z wpłatą
zadatku 10% w przypadku mieszkań w
miastach powyżej 150.000
mieszkańców, 20% w pozostałych
przypadkach - 20% kosztów początkowych ERL
wkłada do własnej spółki jako
wkład/kapitał, reszta ustalana
indywidualnie z zależności od
inwestycji; kaucja 10.000 zł na audyt
prawny i budowlany oraz
przygotowanie dokumentacji - 10% w przypadku mieszkań w miastach
powyżej 150.000 mieszkańców, 20% w
pozostałych przypadkach; kaucja
10.000 zł na przygotowanie
dokumentacji do założenia spółek oraz
pierwszej transakcji - Nie dotyczy
- Kaucja łączna
- Tak, 200.000 zł do 3 mln zł
- Tak, 200.000 zł do 3 mln zł
- Tak, 200.000 zł do 3 mln zł
- Nie dotyczy
- Nie dotyczy
- Zabezpieczenia
- Umowa ERLowania i weksel ERL-a
oraz współmałżonka; w przypadku
gdy ERLem będzie spółka, to weksle
od wszystkich osób uprawnionych do
reprezentowania spółki i ich
współmałżonków - Umowa ERLowania i weksel ERL-a oraz
współmałżonka, umowa gwarancyjna
na wykonane prace remontowo-
budowlane - Uzgodniona struktura spółki,
przewłaszczenie udziałów w sp. Z o.o.,
umowa inwestycyjna, umowa
pożyczki i weksle od wszystkich osób
uprawnionych do reprezentowania
spółki i ich współmałżonków - Uzgodniona struktura spółki,
przewłaszczenie udziałów w sp. Z o.o.,
umowa inwestycyjna, umowa pożyczki
i weksle od wszystkich osób
uprawnionych do reprezentowania
spółki i ich współmałżonków - Umowa pożyczki z przewłaszczeniem
na zabezpieczenie posiadanej i
nieobciążonej nieruchomości
mieszkalnej (ERL nie musi być
właścicielem); maksymalna kwota
pożyczki: 50-80% wartości
zabezpieczenia - Zabezpieczenia: hipoteka
- Nie dotyczy
- Nie dotyczy
- Opcjonalna hipoteka na
nieruchomości zmniejszająca
wysokość kosztów obsługi - Brak
- Brak
- Weksel – jak długo
- 5 lat od dnia sprzedaży dla
konkretnego mieszkania - 5 lat od dnia odkupu mieszkania
- Po zwrocie i rozliczeniu pożyczki
- Po zwrocie i rozliczeniu danej pożyczki
- Po zwrocie i rozliczeniu pożyczki
- Weksel – kwota
- 50% kosztów w wersji pesymistycznej
- 50% kosztów w wersji pesymistycznej
- In blanco
- 100% kwoty pożyczki
- In blanco
- Alternatywa weksla
- Akt poddania się egzekucji z art. 777
- Akt poddania się egzekucji z art. 777
- Akt poddania się egzekucji z art. 777
- Akt poddania się egzekucji z art. 777
- Akt poddania się egzekucji z art. 777
- Czas inwestycji
- Do 12 miesięcy, możliwość
przedłużenia po tym terminie - Do 12 miesięcy, możliwość
przedłużenia po tym terminie - Ustalany indywidualnie
- Do 12 miesięcy, możliwość przedłużenia
po tym terminie - Do 12 miesięcy, możliwość
przedłużenia po tym terminie - Koszt finansowania
gwarantowane przez ERL-a - Gwarantowane przez ERL-a
oprocentowanie pożyczki oraz 2%
wartości inwestycji jako koszt
(wynagrodzenie) spółki IH.pl - Gwarantowane przez ERL-a
oprocentowanie pożyczki oraz 2%
wartości inwestycji jako koszt
(wynagrodzenie) spółki IH.pl - Gwarantowane przez ERL-a
oprocentowanie pożyczki oraz 5-6%
(istniejące budynki) lub 7-8%
(deweloperka) kwoty pożyczki jako
koszt obsługi transakcji - Gwarantowane przez ERL-a
oprocentowanie pożyczki oraz przy
pierwszej pożyczce: 3% kwoty pożyczki
+ 2% kwoty pożyczki (nie więcej, niż
12.500 zł dla frakcji 2%) i dla kolejnych
pożyczek: 3% kwoty pożyczki – jako
koszt obsługi transakcji - Gwarantowane przez ERL-a
oprocentowanie pożyczki oraz 4%
(mieszkania) lub 6% (inne
nieruchomości) kwoty pożyczki jako
koszt obsługi transakcji - W którym momencie
płacone są koszty obsługi
transakcji - Przy rozliczeniu transakcji
- Przy rozliczeniu transakcji
- Przy uruchomieniu pożyczki,
transzami - Przy uruchomieniu pożyczki
- Przy uruchomieniu pożyczki
- Uruchomienie kapitału
- Całość na zakup nieruchomości,
transze na remont - Całość na zakup nieruchomości,
transze na remont - 80% na zakup nieruchomości, transze
na kolejne etapy prac - Całość na zakup nieruchomości,
transze na remont - Ustalane indywidualnie
- Zysk ERL-a
- 70% dochodu (przychód-koszty)
- Nie dotyczy
- 100% dochodu zostaje w spółce ERL-a
- 100% dochodu zostaje w spółce ERL-a
- 100% dochodu zostaje u ERL-a
- Sposób wypłaty zysku
ERL-a - Umowa o zlecenie, faktura z własnej
jednoosobowej działalności
gospodarczej lub spółki, faktura
remontowa - Nie dotyczy, ewentualna nadwyżka
rozliczana jak przy standardowym ERL-
owaniu - Dywidenda wspólnika lub
wynagrodzenie członka zarządu - Dywidenda wspólnika lub
wynagrodzenie członka zarządu - Nie dotyczy
- Odsetki premiowe
- Wymagane
- Nie dotyczy
- Opcjonalne – decyduje ERL
- Opcjonalne – decyduje ERL
- Opcjonalne – decyduje ERL
- Przychód z najmu przy
gotowcach: VAT - Wynajem z VAT ERLowi, który
podnajmuje najemcom
mieszkanie oddane w posiadanie ERL-
owi i najem bezpośrednio bez VAT - Najem bezpośrednio bez VAT
- Najem bezpośrednio bez VAT
- Najem bezpośrednio bez VAT
- Najem bezpośrednio bez VAT
- Przychód z najmu przy
gotowcach: zysk - Wliczony jako przychód do transakcji
- Nie dotyczy, chyba że ERL nie odkupi
mieszkania - Wliczony jako przychód do transakcji,
gdy przewidziane są odsetki
premiowe - Wliczony jako przychód do transakcji,
gdy przewidziane są odsetki premiowe - Wliczony jako przychód do transakcji,
gdy przewidziane są odsetki
premiowe - Koszty księgowe
- Po stronie spółki IH.pl
- Po stronie spółki IH.pl
- Po stronie spółki ERL-a
- Prowadzona przez księgowość
wskazaną przez IH.pl w trakcie
multiflipowania ze spółką IH.pl, koszt
600 zł netto/mies. Za obsługę
wyłącznie realizowanych transakcji - Po stronie ERL-a
- Kasa fiskalna
- Po stronie spółki IH.pl
- Po stronie spółki IH.pl
- Po stronie spółki ERL-a
- Po stronie spółki ERL-a
- Po stronie ERL-a
Pełna tabelka: wszystkie modele obok siebie
| Kryterium | Standardowe ERL-owanie | Parkowanie mieszkań | Pożyczki dla spółki ERL-a – duże inwestycje | Pożyczki dla spółki ERL-a – multiflipowanie | Pożyczka z przewłaszczeniem na zabezpieczenie |
|---|---|---|---|---|---|
| Rodzaj nieruchomości | Mieszkania z rynku wtórnego, pierwotnego z zaświadczeniem o samodzielności lokalu, SWPdL (nie muszą mieć KW) oraz licytacje komornicze niezamieszkałych mieszkań |
Mieszkania z rynku wtórnego, pierwotnego z zaświadczeniem o samodzielności lokalu, SWPdL (nie muszą mieć KW) oraz licytacje komornicze niezamieszkałych mieszkań |
Budynki mieszkalne, kamienice, projekty deweloperskie z przewagą mieszkaniówki (80%) |
Mieszkania z rynku wtórnego, pierwotnego z zaświadczeniem o samodzielności lokalu, SWPdL (nie muszą mieć KW) oraz licytacje komornicze niezamieszkałych mieszkań |
Cesje z umów deweloperskich, udziały w nieruchomości, licytacje komornicze mieszkań, strychy, przekształcenia na mieszkania |
| Kto jest właścicielem kupowanej nieruchomości |
Spółka IH.pl | Spółka IH.pl | Spółka ERL-a | Spółka ERL-a | Przewłaszczana nieruchomość może należeć do ERL-a (ale nie może w niej mieszkać) lub innej osoby |
| Szybki zakup okazji przed akceptacją spółki IH.pl | Szybki zakup okazji przed akceptacją spółki IH.pl ERL podpisuje umowę przedwstępną na siebie z zapisem "kupi lub wskaże spółkę IH.pl, która kupi" |
ERL podpisuje umowę przedwstępną na siebie z zapisem "kupi lub wskaże spółkę IH.pl, która kupi" |
Umowa przedwstępna na spółkę ERL-a | Umowa przedwstępna na ERL-a z zapisem "kupi lub wskaże spółkę ERL-a, która kupi" lub bezpośrednio na istniejącą już spółkę ERL-a |
ERL podpisuje umowę przedwstępną na siebie |
| Weryfikacja inwestycji | Raport z urban.one lub opinia rzeczoznawcy, rzut i plan podziału, wszystkie działania związane z remontem lub przebudową wymagają przygotowania dokumentacji i pozwoleń |
Raport z urban.one lub opinia rzeczoznawcy, rzut i plan podziału, analiza koncepcji |
Raport z urban.one lub operat szacunkowy, analiza koncepcji, audyt prawny i budowlany, weryfikacja postępów prac przez inspektora spółki IH.pl, przy projektach deweloperskich wymagane szkolenie Praktyczna Deweloperka! |
Raport z urban.one lub opinia rzeczoznawcy, analiza koncepcji, przy mikrokawalerkach wymagane szkolenie Profesjonalne Mikrokawalerki |
Raport z urban.one lub operat szacunkowy, analiza koncepcji |
| Konieczność spełnienia wymogów dot. Remontu i wyposażenia, zawartych w instrukcji ERL-a |
Tak | Zalecane | Nie dotyczy | Zalecane | Nie dotyczy |
| Koszty początkowe przy rozpoczęciu współpracy |
Brak | Brak | Koszty notarialne założenia i przekształcenia spółek |
Koszty notarialne założenia i przekształcenia spółek |
Koszty notarialne aktu przewłaszczenia na zabezpieczenie |
| Tabela z prognozą i kosztorysem |
Wymagana | Wymagana | Wymagana | Wymagana | Wymagana |
| Konieczność raportowania na forum |
Tak | Tak | Tak | Tak | Tak |
| Kto jest odpowiedzialny za transakcję |
ERL | ERL | ERL i spółka ERL-a | ERL i spółka ERL-a | ERL |
| Kaucja ERL-a | 10% w przypadku mieszkań w miastach powyżej 150.000 mieszkańców, 20% w pozostałych przypadkach |
Zamiast kaucji umowa przedwstępna (ERL-a ze spółką IH.pl) z wpłatą zadatku 10% w przypadku mieszkań w miastach powyżej 150.000 mieszkańców, 20% w pozostałych przypadkach |
20% kosztów początkowych ERL wkłada do własnej spółki jako wkład/kapitał, reszta ustalana indywidualnie z zależności od inwestycji; kaucja 10.000 zł na audyt prawny i budowlany oraz przygotowanie dokumentacji |
10% w przypadku mieszkań w miastach powyżej 150.000 mieszkańców, 20% w pozostałych przypadkach; kaucja 10.000 zł na przygotowanie dokumentacji do założenia spółek oraz pierwszej transakcji |
Nie dotyczy |
| Kaucja łączna | Tak, 200.000 zł do 3 mln zł | Tak, 200.000 zł do 3 mln zł | Tak, 200.000 zł do 3 mln zł | Nie dotyczy | Nie dotyczy |
| Zabezpieczenia | Umowa ERLowania i weksel ERL-a oraz współmałżonka; w przypadku gdy ERLem będzie spółka, to weksle od wszystkich osób uprawnionych do reprezentowania spółki i ich współmałżonków |
Umowa ERLowania i weksel ERL-a oraz współmałżonka, umowa gwarancyjna na wykonane prace remontowo- budowlane |
Uzgodniona struktura spółki, przewłaszczenie udziałów w sp. Z o.o., umowa inwestycyjna, umowa pożyczki i weksle od wszystkich osób uprawnionych do reprezentowania spółki i ich współmałżonków |
Uzgodniona struktura spółki, przewłaszczenie udziałów w sp. Z o.o., umowa inwestycyjna, umowa pożyczki i weksle od wszystkich osób uprawnionych do reprezentowania spółki i ich współmałżonków |
Umowa pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenie posiadanej i nieobciążonej nieruchomości mieszkalnej (ERL nie musi być właścicielem); maksymalna kwota pożyczki: 50-80% wartości zabezpieczenia |
| Zabezpieczenia: hipoteka | Nie dotyczy | Nie dotyczy | Opcjonalna hipoteka na nieruchomości zmniejszająca wysokość kosztów obsługi |
Brak | Brak |
| Weksel – jak długo | 5 lat od dnia sprzedaży dla konkretnego mieszkania |
5 lat od dnia odkupu mieszkania | Po zwrocie i rozliczeniu pożyczki | Po zwrocie i rozliczeniu danej pożyczki | Po zwrocie i rozliczeniu pożyczki |
| Weksel – kwota | 50% kosztów w wersji pesymistycznej | 50% kosztów w wersji pesymistycznej | In blanco | 100% kwoty pożyczki | In blanco |
| Alternatywa weksla | Akt poddania się egzekucji z art. 777 | Akt poddania się egzekucji z art. 777 | Akt poddania się egzekucji z art. 777 | Akt poddania się egzekucji z art. 777 | Akt poddania się egzekucji z art. 777 |
| Czas inwestycji | Do 12 miesięcy, możliwość przedłużenia po tym terminie |
Do 12 miesięcy, możliwość przedłużenia po tym terminie |
Ustalany indywidualnie | Do 12 miesięcy, możliwość przedłużenia po tym terminie |
Do 12 miesięcy, możliwość przedłużenia po tym terminie |
| Koszt finansowania gwarantowane przez ERL-a |
Gwarantowane przez ERL-a oprocentowanie pożyczki oraz 2% wartości inwestycji jako koszt (wynagrodzenie) spółki IH.pl |
Gwarantowane przez ERL-a oprocentowanie pożyczki oraz 2% wartości inwestycji jako koszt (wynagrodzenie) spółki IH.pl |
Gwarantowane przez ERL-a oprocentowanie pożyczki oraz 5-6% (istniejące budynki) lub 7-8% (deweloperka) kwoty pożyczki jako koszt obsługi transakcji |
Gwarantowane przez ERL-a oprocentowanie pożyczki oraz przy pierwszej pożyczce: 3% kwoty pożyczki + 2% kwoty pożyczki (nie więcej, niż 12.500 zł dla frakcji 2%) i dla kolejnych pożyczek: 3% kwoty pożyczki – jako koszt obsługi transakcji |
Gwarantowane przez ERL-a oprocentowanie pożyczki oraz 4% (mieszkania) lub 6% (inne nieruchomości) kwoty pożyczki jako koszt obsługi transakcji |
| W którym momencie płacone są koszty obsługi transakcji |
Przy rozliczeniu transakcji | Przy rozliczeniu transakcji | Przy uruchomieniu pożyczki, transzami |
Przy uruchomieniu pożyczki | Przy uruchomieniu pożyczki |
| Uruchomienie kapitału | Całość na zakup nieruchomości, transze na remont |
Całość na zakup nieruchomości, transze na remont |
80% na zakup nieruchomości, transze na kolejne etapy prac |
Całość na zakup nieruchomości, transze na remont |
Ustalane indywidualnie |
| Zysk ERL-a | 70% dochodu (przychód-koszty) | Nie dotyczy | 100% dochodu zostaje w spółce ERL-a | 100% dochodu zostaje w spółce ERL-a | 100% dochodu zostaje u ERL-a |
| Sposób wypłaty zysku ERL-a |
Umowa o zlecenie, faktura z własnej jednoosobowej działalności gospodarczej lub spółki, faktura remontowa |
Nie dotyczy, ewentualna nadwyżka rozliczana jak przy standardowym ERL- owaniu |
Dywidenda wspólnika lub wynagrodzenie członka zarządu |
Dywidenda wspólnika lub wynagrodzenie członka zarządu |
Nie dotyczy |
| Odsetki premiowe | Wymagane | Nie dotyczy | Opcjonalne – decyduje ERL | Opcjonalne – decyduje ERL | Opcjonalne – decyduje ERL |
| Przychód z najmu przy gotowcach: VAT |
Wynajem z VAT ERLowi, który podnajmuje najemcom mieszkanie oddane w posiadanie ERL- owi i najem bezpośrednio bez VAT |
Najem bezpośrednio bez VAT | Najem bezpośrednio bez VAT | Najem bezpośrednio bez VAT | Najem bezpośrednio bez VAT |
| Przychód z najmu przy gotowcach: zysk |
Wliczony jako przychód do transakcji | Nie dotyczy, chyba że ERL nie odkupi mieszkania |
Wliczony jako przychód do transakcji, gdy przewidziane są odsetki premiowe |
Wliczony jako przychód do transakcji, gdy przewidziane są odsetki premiowe |
Wliczony jako przychód do transakcji, gdy przewidziane są odsetki premiowe |
| Koszty księgowe | Po stronie spółki IH.pl | Po stronie spółki IH.pl | Po stronie spółki ERL-a | Prowadzona przez księgowość wskazaną przez IH.pl w trakcie multiflipowania ze spółką IH.pl, koszt 600 zł netto/mies. Za obsługę wyłącznie realizowanych transakcji |
Po stronie ERL-a |
| Kasa fiskalna | Po stronie spółki IH.pl | Po stronie spółki IH.pl | Po stronie spółki ERL-a | Po stronie spółki ERL-a | Po stronie ERL-a |